Der Verkehrswert – haben Sie zu viel bezahlt?

Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass Mängel verschwiegen wurden oder scheint die Miete nach der Modernisierung viel zu hoch, kann eine Immobilienbewertung Klarheit schaffen. Unabhängige Gutachter ermitteln den Verkehrswert von Haus, Wohnung und Grundstück. Eine Verkehrswertermittlung beziffert nach gesetzlich festgelegten Kriterien den realistischen Marktpreis der Immobilie. Das schafft Sicherheit – für Käufer, Verkäufer, bei Scheidungen und Erbangelegenheiten.

Streitsache Immobilienpreis – hier laufen die Fäden zusammen

Streiten sich die Erben um den Immobilienwert oder muss nach einer Scheidung das Haus geteilt werden, kann das Gericht seine Entscheidung auf ein Verkehrswertgutachten stützen. Auch Versicherungen regulieren den Schaden in Abhängigkeit von einer Verkehrswertermittlung. Banken geben bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes als günstiges Hypothekendarlehen aus.

Verkehrswert – der Dreh- und Angelpreis einer Immobilie

Mit dem Verkehrswert, auch Marktwert genannt, erfahren Sie welchen Preis Ihre Immobilie voraussichtlich auf dem Markt erzielen kann. Den Verkehrswert wird für Wohnungen sowie für bebaute und unbebaute Grundstücke (Bauplätze) ermittelt. Eine Kaufpreisgarantie ist allerdings auch der Verkehrswert nicht, doch stellt er für Käufer und Verkäufer eine Orientierung zum Zeitpunkt des Gutachtens dar.

Immobilienbewertung – mit drei Verfahren zum Kaufpreis

Der Verkehrswert von Immobilie oder Grund und Boden sollte von unabhängigen Experten ermittelt werden. Diese berechnen den Immobilienwert nach einer von drei Methoden:

• Sachwertverfahren bei nicht vorhandenen Vergleichsobjekten
• Ertragswertverfahren, wenn die Rendite im Vordergrund steht
• Vergleichswertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien

Eine einfache Formel für die Verkehrswertermittlung gibt es nicht. Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt auch vom Gebäude- oder Wohnungstyp ab. Einige Experten berechnen den Immobilienwert gleich mit zwei von drei Verfahren.

Vergleichswertverfahren

Das realitätsnahe Vergleichswertverfahren wird häufig bei selbstgenutzten Immobilien verwendet. Es wird auch als Verkehrswertverfahren bezeichnet. Die Verkehrswertermittlung stellt den üblicherweise auf dem Markt erzielbaren Preis von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Grundstücken und Wohnungen fest. Wer also seine Hauptstadt-Wohnung zum bestmöglichen Kaufpreis anbieten möchte, wird mit einer Verkehrswertermittlung Berlin eine realistische Zielvorgabe bekommen. Ein Berliner Gutachter kann durchaus auch ein Kurzgutachten für eine Münchener Immobilie erstellen.

Der Immobilienwert wird durch Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt. Wichtige Parameter müssen bei den Vergleichsobjekten übereinstimmen. Dazu zählen etwa die Infrastruktur, die Grundstücks- und Immobiliengröße, das Baujahr sowie die Ausstattung des Objekts. Auch die Wohnlage muss vergleichbar sein. Bei der Ausstattung der Immobilien können sowohl Werte hinzugerechnet (z.B. Pool) oder abgezogen werden (z.B. Altlasten auf dem Grundstück).

Sachwertverfahren

Der Blick des Immobiliengutachters fällt auf die reinen Sachwerte von Immobilie und Grundstück. Wie viel würde es kosten, um dieses Haus heute zu bauen? Für die Ermittlung des Grundstückspreises zum Zeitpunkt des Verkehrswertgutachtens werden die Bodenrichtwerte herangezogen. Der mögliche Marktpreis der Immobilie ist beim Sachwertverfahren nicht von Interesse. Damit bleiben auch irrationale Marktentwicklungen, wie etwa überzogene Preise für die Innenstadtlage, weitgehend unberücksichtigt. Versicherungen, die beispielsweise Schäden am Haus regulieren, sind am Sachwert der Immobilie interessiert.

Ertragswertverfahren

Für Vermieter und Investoren ist der Ertragswert der Immobilie entscheidend. Das Ertragswertverfahren beantwortet die Frage nach dem Ertrag, den die Immobilie bei der Vermietung erwirtschaften kann. Berücksichtigt wird bei der Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswert allerdings auch ein möglicher Sanierungsstau, der sich auf die Mieteinnahmen auswirken kann. Möchten Sie sich ein Mietshaus zulegen, lassen Sie den Ertragswert der Immobilie feststellen.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?

Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch). Mit einem definierten Kriterienkatalog werden wesentliche Merkmale der Immobilie bewertet. Berücksichtigt werden beim Verkehrswertgutachten:

• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienz
• Ausstattungsmerkmale (Fahrstuhl, Keller)
• Erhaltungszustand
• Bauschäden und Altlasten

Im Kriterienkatalog zur Verkehrswertermittlung sind detaillierte Vorgaben für die Bewertung des Gebäudes vorgegeben. Zu den wichtigsten Bewertungskriterien zählen:

• Dach, Keller, Untergeschoss
• Fassade und Fenster
• Fußböden und Decken
• Elektrische Leitungen
• Heizung & Klimaanlage
• Luftfeuchtigkeit, Schimmel
• Schadstoffe (Bausubstanz, Grundstück)
• Umweltfaktoren (z. B. Emissionen aus der Nachbarschaft)
• Grundwasser
• Lärm
• Rechte Dritter, Denkmalschutz

Kurz- und Langgutachten – welches ist das Richtige?

Das Vollgutachten zum Verkehrswert ist umfangreicher und damit auch teurer. Wer lediglich den Wert seiner Immobilie wissen möchte oder kurz vor dem Verkauf den realistischen Marktpreis schätzen lassen will, entscheidet sich für das günstigere und unkomplizierte Kurzgutachten. Das Kurzgutachten zur Verkehrswertermittlung nennt alle wesentlichen Merkmale und den Preis für die Immobilie. Nicht enthalten sind den Wert beeinflussende Unterlagen. Damit kann das Kurzgutachten auch ohne Grundbuchauszug und ohne exakte Wohnflächenberechnung erstellt werden. Vollkommen ausreichend sind die Kurzgutachten zum Verkehrswert bei Immobilienverkäufen, Scheidungen oder Erbschaftsangelegenheiten. Geht eine Streitigkeit allerdings vor Gericht oder verlangen Versicherungen und Banken ein Verkehrswertgutachten, muss es meist die Verkehrswertermittlung in ausführlicher Langform sein. Im Vollgutachten, das 30 Seiten oder mehr umfassen kann, werden die Bewertungsgrundlagen ausführlich dargelegt. Für die Erstellung sind sämtliche das Grundstück und die Immobilie betreffenden Grundbuchauszüge, Eintragungen zu Wohnrechten und Wegerechten sowie notarielle Beurkundungen beizufügen. Bei vermieteten Objekten enthält das Gutachten unter anderem Kopien der Mietverträge, Betriebskostenaufstellungen.