Eigener Grund und Boden gilt nach wie vor als sinnvolle Wertanlage. Doch welchen Wert das Grundstück tatsächlich hat, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Um herauszufinden, wie viel sich auf dem Markt erzielen lässt, stehen verschiedene Wertermittlungsverfahren zur Verfügung. Zusätzlich wird in der Regel ein zuvor zu ermittelnder Bodenrichtwert als erster Anhaltspunkt benötigt. Selbst wenn der spätere Marktwert eines Grundstücks vom Bodenrichtwert abweicht, ist diese Kennzahl für Grundstücksbesitzer überaus wichtig. Auch für Grundstückserben oder Finanzämter kann dieser von Bedeutung sein. Bei der Ermittlung helfen Bodenrichtwertkarten und das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS).

Bodenwert und Bodenrichtwert – Was ist der Unterschied?

Baugrund ist in vielen Kommunen rar und Besitzer von geeigneten Grundstücken können beim Verkauf teilweise sehr gute Preise erzielen. Um herauszufinden, mit welchen Preisen auf dem Markt zu rechnen ist, dient der Bodenrichtwert als erster konkreter Anhaltspunkt. Er entspricht einem einzelnen Quadratmeter unbebauten Grunds einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Anhand dieses Werts können Grundstücksbesitzer bereits oft gut abschätzen, ob sich der Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt lohnen würde. Wichtig ist jedoch, dass es sich dabei lediglich um einen Durchschnittswert der Grundstücke einer Richtwertzone handelt. Dieser Grundwert dient gleichzeitig auch als Ausgangspunkt für weitere Berechnungen und spätere Wertermittlungsverfahren – z. B. für den Bodenwert. Für die Berechnung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert wird letzterer mit der Quadratmeterzahl multipliziert. Eine weitere Kennzahl, die es zu unterscheiden gilt, ist der Verkehrswert, der eine Momentaufnahme des Marktwerts darstellt.

Wichtige Faktoren für die Ermittlung des Bodenrichtwerts

Jeder Grundstücksbesitzer weiß, dass Grundstück nicht gleich Grundstück ist. Insbesondere die Lage entscheidet darüber, welche Summen bei einem geplanten Verkauf realistisch erscheinen. Viele vergessen dabei aber weitere bedeutende Faktoren, wie den Erschließungsgrad und Nutzungsbeschränkungen. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch einen Gutachterausschuss. Eine wichtige Voraussetzung ist die vorherige Zusammenfassung einzelner Grundstücke in Bodenrichtwertzonen.

Lage und Schnitt des Grundstücks

Die größte Rolle bei der Bewertung und Zuordnung eines Grundstücks zu einer Bodenrichtwertzone spielt die Lage. Sie entscheidet zum einen über die Attraktivität eines Grundstücks und zum anderen über die Nutzungsmöglichkeiten. Beide Faktoren entscheidenden stark über den Quadratmeterpreis. Befindet sich das Grundstück in einer bereits erschlossenen Wohngegend, werden in der Regel gewisse Bebauungsoptionen angenommen. Je nach geltenden Vorschriften kann allerdings bei bestimmten Zonen der Bau von Wohngebäuden untersagt sein.

Erschließungsgrad

Angekoppelt an die Lage ist auch der Erschließungsgrad. Dieser wiederum ist stark von der Anbindung an die Infrastruktur abhängig. Besteht bereits Zugang zu wichtigen Infrastruktureinrichtungen wie Straßen, Wasser- und Stromversorgung, dann ist mit einem höheren Bodenrichtwert zu rechnen. Der Grund dafür liegt im einfacheren Zugang bei der Bebauung des Gebiets. In diesem Zusammenhang sind auch mögliche Nutzungsbeschränkungen wichtig.

Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen

Auch die bundesweiten, lokalen und regionalen Bauvorschriften können den Wert beeinflussen. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten durch gewisse Vorgaben eingeschränkt werden. Großen Einfluss haben in diesem Kontext die Flächennutzungspläne der Gemeinden. Solche Pläne legen fest, wo Wohn-, Gewerbe-, Industrie- oder Mischgebiete vorgesehen sind. Detaillierte Bebauungspläne bestimmen außerdem, welche Art von Gebäuden errichtet werden dürfen. Wenn ein Grundstück unter Denkmalschutz steht, gelten spezielle Vorschriften für die Sanierung und Renovierung der bestehenden Gebäude. Sollte sich das Grundstück in einem Naturschutzgebiet befinden, müssen zudem besondere Umweltauflagen erfüllt werden.

Bodenberichtswertkarten und Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS)

Der Bodenrichtwert wird normalerweise im Abstand von zwei Jahren bis zu einem festgelegten Tag erhoben. Kommunen können aber anordnen, dass die Kennzahlen aufgrund besonderer Umstände (z. B. veränderte Flächennutzungspläne) öfter aktualisiert werden müssen. Anschließend findet eine Veröffentlichung der Werte in Form von Tabellen und Bodenrichtwertkarten statt. Auf den Karten sind die Grundstücke zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Die Karten lassen sich bei den zuständigen Gutachterausschüssen einsehen. Darüber hinaus können sich Grundstücksbesitzer auch schriftliche Auskünfte bei den Gemeinden einholen, für die jedoch geringe Kosten anfallen. Eine Alternative ist das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), welches bundesweit Daten sammelt und diese ebenfalls kostenlos zur Verfügung stellt.

Welche weiteren Wertermittlungsverfahren gibt es?

Die Wertermittlung auf Grundlage des Bodenrichtwerts ist meistens nur dafür geeignet, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wollen Grundstücksbesitzer Ernst machen und das eigene Stück Land zu einem realistischen Kaufpreis auf den Markt werfen, müssen weitere und genauere Wertermittlungsverfahren her. Häufig wird dabei auf die Vergleichswertmethode zurückgegriffen. Bei diesem Verfahren werden die Preise ähnlicher Grundstücke, die kürzlich verkauft wurden, analysiert und als Grundlage für die Bewertung herangezogen. Bauträger wenden hingegen oft das Residualwertverfahren an. Diese Methode berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den zu erwartenden Verkaufspreis der fertiggestellten Immobilie.

Veröffentlicht von:

Alexandra Rüsche

Alexandra Rüsche gehört seit 2009 der Redaktion Bauen-Wohnen-Aktuell.de an. Sie schreibt als Journalistin über Hausbau, Inneneinrichtung, Energiesparen, Gartengestaltung, Pflanzen und Haustiere, sowie Innovationen. Alexandra ist Mitglied im DPV (Deutscher Presse Verband - Verband für Journalisten e.V.). Sie ist über die Mailadresse der Redaktion erreichbar: redaktion@bauen-wohnen-aktuell.de

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