Junge Paare, die eine gemeinsame Zukunft planen, haben nicht immer ausreichend finanzielle Rücklagen, um sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen zu können. Oft scheitert der Immobilienerwerb oder Hausbau am mangelnden Eigenkapital. Experten raten dazu, rund 20% Eigenkapital in eine Finanzierung einzubringen. Zumindest die Kaufnebenkosten sollten Immobilienkäufer durch eigene Mittel bestreiten, so die Aussage vieler Finanzierer. In der Tat hat ein hoher Eigenkapitalanteil Vorteile bei der Immobilienfinanzierung. Doch wer nicht länger warten möchte, muss dennoch nicht auf die eigene Immobilie verzichten.
Viele Banken und Vermittler bieten Finanzierungslösungen für den Immobilienerwerb auch ohne Eigenkapital an. Das muss nicht zwingend von Nachteil sein. Im Gegenteil: Wer beispielsweise einen oder mehrere Ratenkredite am laufen hat, kann diese im Zuge der Immobilienfinanzierung umschulden und spart dabei unterm Strich sogar Geld. Bis zu 50% der monatlichen Belastung lassen sich durch eine Umschuldung einsparen. Das wissen viele nicht und verzichten lieber aufs Eigenheim.
Ob sich eine Vollfinanzierung lohnt oder nicht, sollte daher immer im Einzelfall geprüft werden. Folgende Punkte sind für Immobilienkäufer wichtig:
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
Personen, die sichere Einkommensverhältnisse haben – sprich: sich in einem festen, unbefristeten Angestelltenverhältnis befinden und ein überdurchschnittliches Einkommen beziehen – tun sich in der Regel leicht, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital von der Bank zu erhalten. Bei Selbstständigen oder Angestellten mit befristetem Arbeitsvertrag gestaltet sich die Situation schwieriger. Zum einen sind die Laufzeiten von Immobilienkrediten ohne Eigenkapital meist deutlich länger, zum anderen tragen Banken bei der Vollfinanzierung auch das volle Risiko. Deshalb achten Darlehensgeber bei Vollfinanzierungen besonders auf eine sichere Einkommenssituation und eine gute Bonität. Letztere ist auch ausschlaggebend für den Zinssatz des Darlehens. Eine gute Bonität kann den Zinssatz deutlich drücken.
Finanzierung und Konditionen von der Immobilie abhängig
Ob die Bank eine Vollfinanzierung bewilligt und zu welchen Konditionen, hängt außerdem stark von der Immobilie ab. Diese stellt für die Bank die einzige Sicherheit dar, wenn es zur Zahlungsunfähigkeit kommt. Im Falle einer Zwangsversteigerung muss der Verkaufspreis der Immobilie das Darlehen oder zumindest einen Großteil davon decken. Käufer einer Immobilie in guter Wohnlage in einem hervorragenden Zustand haben daher bessere Chancen.
Vollfinanzierung bei niedrigem Zinsniveau
Wenn man den Kauf einer Immobilie plant, jedoch kein Eigenkapital hat, gibt es grundsätzlich zwei Optionen: Entweder man wartet mit dem Hauskauf und spart sich über viele Jahre Eigenkapital an. Oder man kauft die Immobilie sofort und nimmt hierfür eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auf. Je nach Zinsniveau kann die eine oder andere Alternative sinnvoller sein. In einer Niedrigzinsphase, in der Kapitalanleger ohnehin kaum Rendite erwirtschaften, ist jahrelanges Sparen oft keine Option. Auf der anderen Seite lassen sich bei einer Vollfinanzierung in einer Niedrigzinsphase hohe Kosten sparen. Da Finanzierungen ohne Eigenkapital aufgrund des höheren Risikos für die Bank in der Regel deutlich teurer sind, fällt ein niedriges Zinsniveau besonders ins Gewicht. Selbstverständlich muss im Einzelfall immer abgewogen und genau ermittelt werden, welche Alternative die bessere ist. Banken und Vermittler bieten ihren Kunden daher immer eine umfassende Beratung an, auf deren Basis eine solide Entscheidung getroffen werden kann.
Worauf beim Vertrag zu achten ist
Gerade bei einer Vollfinanzierung, durch die man noch länger an die Rückzahlung des Darlehens gebunden ist als bei der Finanzierung mit Eigenkapital, sollte beim Vertrag auf eine gewisse Flexibilität geachtet werden. Wer seine Immobilie zu 100% über eine Bank finanziert und beispielsweise mit einem baldigen Erbe oder sonstigen Sondereinnahmen rechnet, sollte mit der finanzierenden Bank vertraglich kostenfreie Sondertilgungen vereinbaren. Das sorgt für eine schnellere Tilgung und damit für eine Reduzierung der Gesamtkosten. Ratenpausen oder Ratenverkleinerungen geben dem Kreditnehmer außerdem die Möglichkeit, seine monatlichen Belastungen einer kurzfristigen veränderten Einnahmen- oder Ausgabensituation anzupassen. Was die Laufzeit des Darlehens anbelangt, genau genommen die Zinsbindungsfrist, sollten auch hier verschiedene Optionen durchgerechnet und abgewogen werden. Während einer Tiefzinsphase ist eine Zinsbindungsfrist von mindestens 20 Jahren zu empfehlen. Durch eine längere Zinsbindung kann sich der Kreditnehmer auch bei steigendem Zinsniveau die ursprünglich vereinbaren niedrigen Zinsen sichern.
Veröffentlicht von:
- Alexandra Rüsche gehört seit 2009 der Redaktion Bauen-Wohnen-Aktuell.de an. Sie schreibt als Journalistin über Hausbau, Inneneinrichtung, Energiesparen, Gartengestaltung, Pflanzen und Haustiere, sowie Innovationen. Alexandra ist Mitglied im DPV (Deutscher Presse Verband - Verband für Journalisten e.V.). Sie ist über die Mailadresse der Redaktion erreichbar: redaktion@bauen-wohnen-aktuell.de
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