Haus verkaufen trotz Kredit – Wie geht das?

Manchmal ergeben sich Umstände, die zuvor nicht eingeplant waren. Wenn Sie ein Haus gekauft haben und dieses über einen Kredit finanzieren, sind Sie für einen gewissen Zeitraum daran gebunden. Nun kann es aus verschiedenen Gründen passieren, dass Sie die Immobilie verkaufen müssen, obwohl der aktuelle Kredit noch nicht vollständig abgezahlt ist.

Gibt es diese Möglichkeit überhaupt oder müssen Sie das Haus behalten, bis die Finanzierung vollständig abgezahlt ist? Es gibt Optionen, die wir Ihnen im Folgenden kurz vorstellen möchten.

Immobilienverkauf ist auch bei laufendem Kredit möglich

Die Baufinanzierung ist im Leben vieler Menschen die größte finanzielle Belastung. Hierzu gehört auch die Finanzierung beim Hauskauf und oft dauert es Jahre oder gar Jahrzehnte, bis die Immobilie vollständig abgezahlt ist. Je höher das Eigenkapital, desto geringer die Laufzeit auf Dauer. Verschiedene Situationen im Leben können dazu führen, dass Sie gezwungen sind, das Haus wieder zu verkaufen, obwohl es eigentlich noch verschuldet ist. Das wichtigste Kriterium hierbei ist, dass der Kaufpreis den Kredit abdecken muss!

Ist die Restschuld höher als die eingenommene Summe beim Verkauf, kann der Käufer keine Lastenfreiheit erhalten. Er hat allerdings die Möglichkeit, den Kreditvertrag zu übernehmen, wenn er die entsprechenden Voraussetzungen mitbringt.

Bedeutet der Hausverkauf automatisch das Ende des Kredits?

Sie können Ihr Haus verkaufen, auch wenn Sie noch die Finanzierungsraten an die Bank zahlen. Allerdings erlischt mit dem Verkauf nicht automatisch der Darlehensvertrag, denn dieser ist an Kündigungsfristen gebunden. Erst zehn Jahre nach dem Abschluss des Vertrags können Sie den Finanzierungsvertrag mit Ihrer Bank kostenfrei kündigen, vorher wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Bei dieser Entschädigung handelt es sich um eine Form des Schadenersatzes, den Sie an die Bank zahlen müssen. Wäre der Kredit weitergelaufen, hätte Ihre Bank von Ihnen Zinsen erhalten, die Basis des Gewinns für das Kreditinstitut. Kündigen Sie den Darlehensvertrag früher, entgehen dem Kreditgeber die Zinsen. Entsprechend wird eine Entschädigungssumme berechnet, die von Ihnen bei der vorzeitigen Kündigung getragen werden muss. Es gibt allerdings einige Ausnahmen, bei denen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können und dennoch aus dem Kreditvertrag aussteigen. Besprechen Sie alle Details idealerweise mit Ihrer Bank, insbesondere wenn diese auch Ihre künftige Immobilie finanzieren soll.

Warum bei laufendem Kredit das Haus verkaufen?

Manchmal ändert sich die wirtschaftliche Situation plötzlich, es gibt neue familiäre Umstände oder Sie müssen Ihren Lebensraum wechseln. Gründe, warum Sie ein noch finanziertes Haus verkaufen müssen, gibt es viele:

• Scheidung und niemand kann das Haus mehr finanzieren
• Familie vergrößert oder verkleinert sich drastisch
• Umzug ins Ausland, Auswanderung
• Verlust des Jobs oder Einkommens

Die Herausforderungen beim Verkauf trotz Kredit sind ungleich höher, es bestehen aber dennoch Möglichkeiten. Ob es sich jedoch wirklich lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es kommt also auch auf den Zeitpunkt des Verkaufs an, nicht nur auf die Notwendigkeit!

Verkaufen oder nicht – in diesen Fällen lohnt es sich!

Wenn die Finanzierung bereits mehr als zehn Jahre läuft und Sie der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr zahlen müssen, kann der Verkauf rentabel sein. Sie müssen in diesem Fall nicht mit hohen Folgekosten rechnen, die Ihr Budget noch weiter schwächen.

Finanzielle Notlagen nehmen immer weiter zu. Sind Sie selbst in eine solche Notlage geraten, ist der Verkauf für Sie fast immer die beste Option. Es nutzt Ihnen nichts, wenn Sie Ihre Schulden nicht mehr tilgen können und es zu ernsthaften Problemen kommt, während Sie weiter in Ihrem Haus leben.

Nachteilig ist es allerdings, wenn sich der Verkauf aufgrund kommender Kosten finanziell nicht rechnet. Wenn Sie merken, dass Sie nach einem Verkauf finanziell schlechter dastehen als vorher, gilt es genau abzuwägen. Ein Hausverkauf zur falschen Zeit kann mehr Schulden mitbringen als Guthaben.

Auch wenn gerade die neue Zinsbindungsphase Ihrer Bank angefangen hat, sollten Sie den Verkauf, wenn es möglich ist, vermeiden. Wenn Sie wissen, dass die Zinsbindungsfrist in Kürze endet, warten Sie nach Möglichkeit bis zum Ende, damit Sie dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können.

So können Sie Ihr Haus trotz laufendem Kredit verkaufen

Sie haben zwei verschiedene Möglichkeiten, wie der Hausverkauf bei einer laufenden Finanzierung funktioniert. Welches für Sie die richtige Option ist, hängt einerseits von den Kreditkonditionen und andererseits von den persönlichen Umständen ab.

Wenn Sie umziehen und am neuen Bestimmungsort in ein anderes Haus investieren möchten, lässt sich ein bereits bestehender Kreditvertrag häufig übertragen. Sie sparen sich so die Vorfälligkeitsentschädigung, das Haus wird einfach nur ausgetauscht. Im Grundbuch wird die neue Immobilie für die Bank als Sicherheit hinterlegt, das alte Haus wird gelöscht.

Wenn Sie die Auflösung Ihres Kreditvertrags verhindern möchten, können Sie unter gewissen Umständen ein laufendes Darlehen auf den Käufer übertragen. Dies ist nur dann möglich, wenn dieser damit einverstanden ist und wenn er die nötige Bonität mitbringt. Der Vorteil dabei ist, dass Sie wiederum keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, zumindest wenn die Bank damit einverstanden ist. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer sich mit Ihren zuvor mit der Bank ausgehandelten Konditionen zufriedengibt.

Neue Immobilie trotz altem Vertrag ist möglich

Manchmal entscheiden die Umstände für Sie. Plötzlich gibt es Nachwuchs, die Kinder ziehen wieder nach Hause zurück oder eine andere Lebenssituation zwingt Sie dazu, das bewohnte Haus zu verkaufen. Nicht immer sind es Schulden oder finanzielle Sorgen, manchmal ist es auch der Wunsch nach einer Vergrößerung des Anwesens.

Einerseits haben Sie natürlich die Möglichkeit, die alte Immobilie zu vermieten und sich ein neues Haus zu suchen. Das ist aber nur möglich, wenn genug finanzielle Mittel vorhanden sind. Da ein Teil des Eigenkapitals aber bereits in der alten Immobilie steckt, kann eine parallele Finanzierung von den wenigsten wirklich gestemmt werden. Muss sie auch nicht, denn auch für finanzierte Häuser lassen sich Käufer finden.

Es lohnt sich hierbei auf die Dienste eines Maklers zurückzugreifen oder sogar die Bank als Partner ins Boot zu holen, denn je schneller ein Käufer gefunden wird, desto eher ist die ordnungsgemäße Abwicklung möglich. Parallel zur Suche nach einem Käufer ist es bereits möglich, auf dem Immobilienmarkt nach einem neuen Domizil Ausschau zu halten.

Idealerweise tritt auch hier die künftig finanzierende Bank bereits als Partner auf, hat passende Angebote auf Lager und kann Sie dabei unterstützen, die vorhandene Finanzierung entweder umzuschreiben oder zu kündigen, möglichst, ohne dass für Sie unnötige Kosten entstehen.